Bei der Betrachtung der beiden Anlageklassen Immobilien oder Aktien starte ich zuerst mit der Definition einer Immobilie als Kapitalanlage. Eine Kapitalanlageimmobilie ist eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus, welche vermietet werden. Ein selbstgenutztes Einfamilienhaus ist meiner Ansicht nach keine Kapitalanlage.
Sachwert versus Geldwert:
Sowohl die Aktie als auch die Immobilie gehören zu Anlageklasse der Sachwerte. Bei Sachwerten werden Sie Eigentümer, anders als bei Geldwerten wie z.B. dem Sparbuch, denn dort ist man Gläubiger.
Wie wird der Gewinn versteuert?
Beide Anlagen, die in Immobilien als auch die in Aktien sind eher langfristig ausgerichtet.
Hier kommen wir zu einem ersten wichtigen Unterschied. Die Spekulationsfrist!
Während Aktien keine Spekulationsfrist haben und der Verkauf bzw. die Realisierung von Gewinnen, steuerpflichtig ist, ist der Verkaufserlös bei einer Kapitalanlage Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei.
Leverage:
Aktien werden in der Regel rein Eigenkapitalbasiert erworben und wenn der Kauf von Aktien kreditfinanziert werden soll, benötigt die finanzierende Bank eine Zusatzsicherheit, das die Abtretung des Aktiendepots an die Bank, nicht als Sicherheit ausreicht.
Anders ist dies bei der Immobilie als Kapitalanlage, die in der Regel zu 100% fremdfinanziert wird. Lediglich die Kaufnebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer werden hier aus Eigenkapital gezahlt.
Dies führt zu einem hohen Leverage Hebel und einem geringen anfänglichen Eigenkapitaleinsatz.
AfA: Das Finanzamt hilft mit
Da die nach dem Erwerb der Immobilie erzielte Miete in der Regel nicht ausreicht, um die laufenden Kosten für Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung und Tilgung zu decken, hat der Käufer eine anfängliche Unterdeckung, das bedeutet, dass er jeden Monat einen Betrag aus seinem Eigenkapital zuschießen muss. Auch die Abschreibung der Immobilie, bei einer klassischen Bestandsimmobilie wird vom Kaufpreis der Grundstücksanteil abgezogen und die Kaufnebenkosten wie Notar, Makler und Grunderwerbsteuer hinzuaddiert. Dieser Betrag kann dann über 50 Jahre mit 2 % abgeschrieben werden und führt zusätzlich zur Zinsbelastung der Finanzierung zu einem steuerlichen Rückfluss.
Also können wir beide Investments, die Aktie und die Immobilie als Kapitalanlage wie einen Sparplan mit einer Anfangsinvestition betrachten. Bei der Aktie wird mit der Anfangsinvestition schon investiert, während bei der Immobilie die Anfangsinvestition für die Kaufnebenkosten verwendet wird.
Rendite:
Betrachten wir nun einen weltweit anlegenden Aktieninvestmentfonds, kommt dieser auf eine Vorsteuerrendite von ca. 8% p.a.
Dem gegenüber beträgt die Eigenkapitalrendite bei einer guten Kapitalanlage Immobilie auf 12-15% p.a.
Passives Einkommen, Immobilien oder Aktien
Um passives Einkommen zu generieren, eignet sich kaum etwas besser als der Erwerb und die Vermietung einer Immobilie.
Zwar ist der Aufbau von passivem Einkommen auch mit Aktien möglich, allerdings ist hier darauf zu achten, dass die Aktien Dividenden ausschütten. Dann aber steigt der Wert der Aktie nicht stark an. Wachstumsaktien schütten in der Regel keine Dividenden aus, sodass sich Anleger entscheiden müssen, ob sie ein regelmäßiges Einkommen durch ihre Aktiengeschäfte einfahren oder auf eine Wertsteigerung spekulieren möchten.
Bei der Immobilie ist wiederum beides gegeben:
- Die Immobilie erwirtschaftet Mieteinnahmen, wobei diese Mieteinnahmen wie eine Art Dividende zu sehen sind – die monatlich ausgeschüttet wird.
- Der Wertzuwachs der Immobilie, der mit dem Verkauf realisiert wird, ist das Äquivalent zum Kursgewinn bei einer Aktie.
Da beide Anlagen nicht mit einander korrelieren, eignen sich beide für den Vermögensaufbau.
Der Vorteil der Aktie oder des Aktieninvestmentfonds ist die jederzeitige Veräußerbarkeit (börsentäglich), während die Immobilie erst einen Käufer finden muss.
Wenn ich aber von einer Verrentung meiner Anlage ausgehe, hat die Immobilie klar die Nase vorn. Ich erziele eine monatliche Miete und trotz Mietzahlung kann der Wert meiner Immobilie weiter steigen.
Fazit: Vergleich Immobilien Aktien
Bei dem Vergleich Aktien oder Immobilien gewinnt ganz klar die Immobilie. Die Hebelwirkung (Leverage Effekt) lässt sich ohne erhöhtes Risiko nutzen, und Sie müssen sich nicht zwischen regelmäßiger Rendite oder Wertsteigerung der Immobilie entscheiden.
Eine Kombination beider Anlageklassen schließt sich nicht aus – ganz im Gegenteil. Prinzipiell stellen Aktien und Immobilien ein tolles Tandem dar:
- In Zeiten von wirtschaftlichem Abschwung, wenn Aktien oft schlecht laufen, profitieren Immobilien von niedrigen Zinsen (günstiger Aufnahme von Fremdkapital und Werterhöhung durch Ertragswertverfahren).
- In Zeiten von wirtschaftlichem Aufschwung steigen sowohl Aktienbewertungen als auch Zinsen. Da gleichzeitig Immobilienpreise mitsteigen, profitieren diversifizierte Anleger optimal von dieser Asset-Kombination aus Aktien und Immobilien.
