Viele Menschen fragen sich ob eine vermietete Immobilie in einer vermeintlichen Immobilien Rezession die richtige Anlageform ist oder ob sie nicht besser schnell verkaufen sollen.
Erst einmal sollten wir uns anschauen, was denn genau in einer Rezession mit den einer vermieteten Wohnung passiert.
Eine Rezession, also ein wirtschaftlicher Abschwung ist genauso die Regel wie ein anschließend folgender Aufschwung. Wir reden hier von Zyklen.
Der aktuell auslaufende Zyklus startete im Anschluss an die Finanzkrise und Eurokrise gegen 2010.
Das dieser Zyklus nun allmählich endet, hängt von vielen Faktoren ab. Der Corona Pandemie, den gestörten Lieferketten, den steigenden Zinsen, dem Ukrainekrieg etc.
Vermietung in der Immobilien Rezession
Eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage funktioniert so lange, wie es einen Mieter gibt der mir eine Miete zahlt. Daneben gibt es aktuell weitere Faktoren, die ein Immobilieninvestment belasten können. Das Thema energetische Sanierung und der geplante Co2 Ausstieg im Immobilienbereich bis 2045 sind hier ernstzunehmende Themen.
Aber schauen wir uns zuerst die Miete an. Es gibt meines Erachtens zwei Themenbereiche, die die Miete nachhaltig beeinflussen würden.
Da wäre zum einen die nachlassende Mietnachfrage, sei es durch zu viel Neubau oder durch eine stark abnehmende Bevölkerung. In diesem Falle würde eine wachsende Zahl an Mietwohnungen einer immer kleiner werdenden Zahl an Mietsuchenden gegenüberstehen.
Oder aber der Wirtschaftsstandort Deutschland würde seinen Reiz für Unternehmen und Arbeitgeber verlieren. Hier zählt sowohl der Demografische Wandel, aber auch der Klimawandel oder die digitale Wettbewerbsfähigkeit zu den Kernthemen.
Aber schauen wir uns zuerst das Szenario einer nachlassenden Mietnachfrage anhand eines stark wachsenden Neubausektors und einer damit einhergehenden Verschiebung des aktuell bestehenden Nachfrageüberhangs an.
Bei aktuell ca. 42 Mio. Wohnungen in Deutschland beträgt der geplante Neubau von 400.000 Wohnungen pro Jahr also eine Bestandsveränderung von ca. + 1% p.a.
Im Jahr 2021 wurden 293.000 neue Wohnungen gebaut, also ein Plus von ca. 0,7%.
Bedenken wir, dass der Wohnungsbestand in Deutschland zu über 60% aus den Jahren 1979 und älter stammen und bei einem Teil dieser Wohnung die Sanierungskosten die Neubaukosten übersteigen werden, schaffen wir es aktuell gerade die Anzahl der Wohnungen in Deutschland zu halten, aber nicht elementar auszubauen.
Ob der Wirtschaftsstandort Deutschland als eine der führenden Industrienationen der Welt uninteressant für Arbeitgeber und Investoren wird, hängt davon ab wie wir die schon oben beschriebenen Themenbereiche lösen können. Ich denke, wir haben das Wissen, die Menschen und auch das Kapital, damit diese gelingen kann.
Neben der Miete spielt aber auch die Wertentwicklung einer vermieteten Wohnung für einen Anleger eine relevante Rolle. Da diese Wertentwicklung wiederum von vielen Faktoren abhängt, möchte ich diese hier kurz aufführen:
- Miete: von der jährlichen Ist-Miete und einem Kaufpreisfaktor hängt er Ertragswert einer vermieteten Immobilie ab.
- Sanierungszustand: ne nachdem wie z.B. der energetische Zustand der Immobilie ist?
- Lage / Region: z.B. wenn es einen Zuzug oder Wegzug von Menschen gibt?
- Zinsen: Welche Darlehnszinsen muss ein Käufer zahlen?
- Inflation: Wie hoch ist die durchschnittliche Geldentwertung?
- Angebot/ Nachfrage: Wie viel Angebot gibt es, wie hoch ist die Nachfrage?
- Regionale Restriktionen: gibt es ein Aufteilungsverbot oder ein Vorkaufsrecht für die Stadt?
Wie sie sehen sind das eine Vielzahl von Faktoren, die es für eine Einzelperson schwierig sein wird in der gesamten Komplexität zu analysieren.
Fazit:
Ob in einer vermeintlichen Immobilien Rezession aktuell der richtige Zeitpunkt ist um seine Immobilie zu verkaufen hängt unter anderem davon ab was ich beabsichtige mit dem Verkaufserlös zu machen? Wenn ich diesen in z.B. eine neuere Immobilie re-investiere um damit eine notwendige Sanierung zu umgehen, fallen neue Kaufnebenkosten ab. Da diese schnell bei 9-12 Prozent liegen, muss ich genau prüfen o sich der Wechsel tatsächlich lohnt.
Da die internationalen Börsen in einer Rezession viel stärker in Mitleidenschaft gezogen würden als z.B. eine vermietete Immobilie, wäre ein Investment hier deutlich riskanter.
Leider gibt es aktuell auch keine wirklich lohnenden alternativen Anlageformen. Daher sollte man prüfen ob man seine Immobilie nicht zukunftssicher aufstellt in dem man die Heizung und Fenster austauscht oder die Wärmedämmung verbessert. Auch eine Photovoltaikanlage kann meine Nettorendite erhöhen. So käme neben einer regelmäßigen Miete noch ein Zusatzerlös aus dem Stromverkauf und sie würden gleichzeitig die Umwelt schonen.
Sprechen Sie die Themen doch mal bei der nächsten Eigentümerversammlung an
Für diejenigen von Ihnen, die planen eine Kapitalanlage Immobilie zu erwerben, wird eine tiefgehende Analyse des Anbieters, des Standortes, des Verwalters und vom Zustand der Immobilie, für den zukünftigen Erfolg oder Misserfolg ihres Investments entscheidend.
