Wenn wir über immobilien Rendite sprechen, sollten wir zunächst einmal die unterschiedlichen Begrifflichkeiten am Kauf einer Bestandsimmobilie aus dem Jahr 1996 erläutern.
Folgende Angaben werden für eine Berechnung der unterschiedlichen Renditen benötigt:
Objektangaben:
- Kaufpreis: Was soll die Immobilie kosten?
- Grundstücksanteil: Wie hoch ist der Grundstückanteil im Kaufpreis? (In der Regel 10-30%)Info zu den Bodenrichtwerten finden Sie im Internet
- Objektwert: Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil
- Eigenkapital: Wieviel Eigenkapital wollen Sie einsetzen?
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer 6,5% (NRW), Notar: 2%, Grundschuldbestellung: 0,5%
- Miete ist: wie hoch ist die aktuelle ist Miete
- Miete soll: (nach Neuvermietung oder Mietanpassung)
- Verwaltergebühren: Wie hoch sind die Kosten für die Wohneigentumsverwaltung?
- Verwaltergebühren: Wie hoch sind die Kosten für die Mietverwaltung?
- Lfd. Instandhaltungsrücklage: Wie hoch sind die laufenden Zahlungen für Instandhaltung?
- Angenommene Wertsteigerung p.a. inkl. Inflation?
Personenangaben:
- Zu versteuerndes Einkommen? (siehe letzten Steuerbescheid)
- Steuerklasse: In welcher Steuerklasse sind sie? (siehe Gehaltsabrechnung)
- Konfession: Kirchenzugehörigkeit und Kirchensteuer?
- Kinder: Anzahl der Kinder (Kinderfreibeträge)
- Familienstand: Ledig oder Verheiratet
- Steuerliche Veranlagung: Einzel- oder Splitting?
Finanzierungsangaben:
- Darlehenssumme: Kaufpreis + Kaufnebenkosten – Eigenkapital?
- Zinsfestschreibunzeit?
- Zinssatz nominal?
- Laufende Tilgung?
- Disagio?
Wenn Ihnen alle diese Werte vorliegen, können wir die einzelnen Renditeformeln auffüllen:
Fangen wir mit der Brutto-Mietrendite, der geläufigsten Angabe bei Mietrendite an.
In der Regel wird bei einer Immobilie die Brutto-, Mietrendite dargestellt.
Die Rendite wird mit den folgenden Formeln wie folgt berechnet:
- Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten
- Laufende Ist-, Miete pro Monat ohne Verwaltergebühren und laufender Instandhaltung
Rendite Immobilien Beispiel:
Kaufpreis: € 150.000,–
Grundstücksanteil: € 15.000,–
Objektwert: € 135.000,–
Eigenkapital: € 13.500,–
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundschuldbestellung € 13.500,–
Miete ist: € 500,– p.M.
Miete soll: € 550,– p.M. (nach Neuvermietung oder Mietanpassung)
Verwaltergebühren: € 25,– p.M. (Wohneigentumsverwaltung)
Verwaltergebühren: € 23,– p.M. (Mietverwaltung)
Lfd. Instandhaltungsrücklage: € 25,– p.M.
Berechnung Brutto- Mietrendite ist:
Miete ist (€ 500,–) x 12 Monate x 100 ./. Kaufpreis (€ 150.000,–)
Brutto- Mietrendite = 4% p.a.
Bei der Berechnung der Netto- Mietrendite wird mit den folgenden Werten in der Formel gerechnet:
Kaufpreis der Immobilie abzüglich Kaufnebenkosten
Laufende Ist- Miete pro Monat abzüglich Verwaltergebühren und laufender Instandhaltung
Beispiel:
Berechnung Netto-Mietrendite ist:
Miete ist (€ 500,–) – Verwaltergebühren (€ 48,–) – lfd. Instandhaltung (€ 25,–) ./.
Kaufpreis (€ 150.000,–) +Kaufnebenkosten (€ 13.500,–)
Netto-Mietrendite = 3,13%
Bei der jeweiligen Soll-Mietenberechnung wird die zu erwartende Miete in die Formel eingesetzt.
Die soeben berechneten Mietrenditen sind allerdings nur zu Beginn aussagekräftig. Wie sich die Mietrendite zukünftig verändert, hängt von den realisierbaren Mietanpassungen ab und spätestens beim Auslaufen der Zinsfestabschreibungszeit, von einem neuen Zinssatz ab.
Neben der Mietrendite wird es aber für Investoren die ihre Kapitalanlage Immobilie finanzieren auch um die Finanzierungskonditionen und laufende Tilgung gehen. Hierbei stellt sich zuerst einmal die Frage wie viel Eigenkapital der Investor einbringen möchte oder von Bankenseite her einbringen muss.
Immobilien Rendite Beispiel:
Darlehen fest für 15 Jahre über € 150.000,– zu 3,5% p.a. Zins und 2% p.a: lfd. Tilgung
Benötigtes Eigenkapital: € 13.500,– (Kaufnebenkosten)
Darlehensrate / Annuität: € 687,50 p.m. ( 5,5%)
Des Weiteren wird nun bei einem Kapitalanleger seine steuerliche Situation relevant.
Da die Zinsen (€ 437,50 p.M.) und die Abschreibung für Abnutzung (Afa: 2% des Immobilienwertes ohne den Grundstücksanteil) mit der Netto- Miete verrechnet werden, erzielt unser Beispielkäufer anfänglich negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Miete: € 500,– – Afa € 225,– – Zinsen 437,50 = € -162,50 p.M. ( € -1.950,–p.a.)
Diese negativen Einkünfte aus V&V können nun mit positiven Einkünften aus einer anderen Einkommensart verrechnet werden und schmälern das zu versteuernde Einkommen des Käufers.
Die genauen steuerlichen Werte sollten Sie von einem Steuerberater berechnen lassen!!
In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass der Käufer € 720,– als Steuererstattung durch die Verrechnung erhält.
Somit sieht seine Cashflow-Rechnung wie folgt aus:
Miete ( € 500,–) – laufende Kosten (€ 73,–) – Zinsen ( €437,50) + Steuererstattung (€ 60,–)
= € 49,50 p.M. vor Tilgung – Tilgung ( € -250,–) = € -200,50 p.M.
Berechnung der Eigenkapitalrendite:
Gehen wir davon aus, dass sich die Miete in den nächsten 15 Jahren nicht erhöht (?!) hat der Investor anfänglich € 13.500,–( Kaufnebenkosten) und ldf. € 200,50 (mtl. Unterdeckung Cash Flow) x 12 x15
eingesetzt.
Insgesamt hat der Investor also € 49.500,– nach 15 Jahren investiert.
Restdarlehen nach 15 Jahren: € 91.000,–
Immobilienwert nach 15 Jahren: € ca. €200.000,– ( 2% p.a. Wertsteigerung angenommen)
Bei Verkauf nach 15 Jahren verbleiben Guthaben: € 200.000- € 91.000
= € 109.000,– ( nach 10 Jahren steuerfrei)
Eigenkapitalrendite nach 15 Jahren: 7,82% p.a.
Fazit:
bei einem Kapitalanleger sollte die Eigenkapitalrendite viel mehr im Vordergrund stehen als eine anfängliche Mietrendite! Die anfängliche Mietrendite muss hierbei ins Verhältnis zum Baujahr der Immobilie, Zustand der Wohnung, Zustand der Immobilie, Energieausweis und dem bestehenden Mietverhältnis gesetzt werden. Daher eignet sich eine Betrachtung, nur über die Mietrendite, meines Erachtens nicht mehr für die Auswahl einer Immobilie, sondern ist einer von vielen Faktoren die stimmen sollten.
Lieber eine gut sanierte, gut vermietete Immobilie mit niedrigem KfW Wert mit einem 33-fachen Kaufpreisfaktor (Mietrendite 3% p.a.), als eine nicht renovierte, in einem Problemviertel gelegene Immobilie mit einem 25-fachen Kaufpreisfaktor (Mietrendite 4% p.a.) kaufen.