Seit nunmehr 10 Jahren kenne die Immobilienpreise nur eine Richtung, nach Oben un daher klären wir heute warum wir grade jetzt in Immobilien investieren sollten.
Wie so häufig in solchen Wachstumsmärkten, haben viele Anleger vermeintlich den richtigen Zeitpunkt um einzusteigen verpasst. Ich kenne viele Investoren die gesagt haben, dass Ihnen der Einstieg bei Mietrenditen von 4 % zu teuer ist und sie lieber warten bis es wieder billiger wird.
Aber, die letzten 10 Jahre haben uns eines Besseren belehrt. Weder waren die Mieten rückläufig, noch die m²-Kaufpreise!
Die Ausgangslage für Investoren und Selbstnutzer
In den ersten 4 Monaten 2022 hat sich nun die Ausgangslage für Investoren und Selbstnutzer verändert.
Zum einen sind die Zinsen überproportional gestiegen. Inzwischen zahlt man für eine Kaufpreisfinanzierung Zinsen von ca. 3 % p.a. (10 Jahre Zinsfestschreibung).
Zum anderen hat die Inflation inzwischen so stark zugenommen, dass wir im Mai 2022 eine Inflationsrate von 7,9 % in Deutschland hatten.
Die gestiegenen Finanzierungszinsen sehen auf den ersten Blick abschreckend aus, aber wenn ich an die 90er und 2000er Jahre zurückdenke, erinnere ich mich an Zinssätze von 6-9 % nom. p.a.
Damals bei Mietrenditen von 5 bis 6 % p.a. also mehr Zinsen als Mietrendite. Faktisch eine fette monatliche Unterdeckung.
Aber gerade auch in diesen Jahren wurden Immobilien als Investment gekauft. Warum nur, gab es damals andere Gründe für eine Investition? Nein, die gab es nicht!
Damals war nicht die Mietrendite der alles bestimmende Faktor für eine Kaufentscheidung, so wie wir das in den letzten Jahren gemacht haben.
War den Anlegern damals die Mietrendite egal? Nein, sicher nicht, aber aufgrund der hohen Darlehenszinsen, Tilgung, Verwaltung und Instandhaltung war es unmöglich einen positiven Cashflow vor Steuern zu haben. Das hat dazu geführt, dass nur Menschen über ein solches Investment nachgedacht haben, die es sich auch tatsächlich leisten konnten, sprich in der Lage waren, die laufende monatliche Unterdeckung zu zahlen.
Auch war das Thema Steuern ganz anders besetzt. Machte der Investor doch steuertechnisch durch die hohen Zinsen und die Afa ein fettes Minus, welches er mit anderen Einkommen verrechnen konnte.
Diese Variante des Steuersparens hat es in den letzten Jahren gar nicht mehr oder nur bedingt gegeben.
Ich gehe davon aus, dass wir bei weiter steigenden Zinsen hier wieder verstärkt auf dieses Thema achten werden.
Jetzt in Immobilien investieren trotz Inflation?
Kommen wir zum Thema der Inflation. Bereits in den 80er und 90er Jahren hatten wir Inflationsraten von 4-5 % p.a. Ich kann mich gut erinnern, dass die hohe Inflation damals die Menschen zu Sachwert Investments, vor allem in Immobilien geführt hat.
Damals wie heute war der Werterhalt nach Inflation ein beherrschendes Thema.
Damals wie heute haben die Immobilienkäufer an der hohen Inflationsrate partizipiert. Einmal durch den Werterhalte des Sachwertes Immobilie, aber auch als Darlehensnehmer, der seiner finanzierenden Bank tatsächlich weniger Geld zurückzahlen musste als er ursprünglich aufgenommen hatte. Der Kaufkraftverlust hilft hier den Schuldnern!
Nachdem wir nun die gestiegenen Zinsen und die wahrscheinlich noch länger andauernde Inflationsrate von > 4 % betrachtet haben, möchte ich noch auf die Basismerkmale des Immobilienmarktes in Deutschland zu sprechen kommen: Angebot und Nachfrage!
In den Jahren 2002 bis 2008 wurden in Deutschland viel zu wenige Wohnungen gebaut, sodass aus dieser Zeit ein Nachholbedarf besteht. Auch hat sich sein Anfang der 200er Jahre die öffentliche Hand aus dem sozialen Wohnungsbau verabschiedet und gleichzeitig haben Städte Ihren Immobilienbesitz verkauft, um sich so zu entschulden.
Diese Faktoren und der überalterte Immobilienbestand in Deutschland (67 % aus den Jahren 1979 und älter) führen zu dem heute bestehenden Nachfrageüberhang bzw. dem Wohnungsmangel in Städten und Metropolen.
Ihr anspruchsvolles Ziel von 400.000 Neubauwohnungen hat die Bundesregierung in 2021 mit 293.000 Wohnungen nicht erfüllen können und im Zuge des Ukrainekrieges und der Lieferketten Problematik wird dies wohl auch in den nächsten Jahren eher unrealistisch sein.
Komme ich zu meinem Fazit:
In Immobilien investieren ist heute noch genauso richtig wie vor 20 Jahren!
Zwar engt sich der Käuferkreis wegen der finanziellen Anforderungen ein, aber als Risikostreuung gehört eine Immobilie als Kapitalanlage in jedes gut strukturierte Anlageportfolio.
